[English] - [Cymraeg]
There are around 12,500 nurseries, made up of day nurseries, pre-schools and other daycare facilities, across England and Wales, providing care, support and early education to children up to 5 years old.
The Valuation Office Agency (VOA) is responsible for calculating their rateable values.
Rateable value vs business rates
A property’s rateable value is not the same as its business rates bill.
Rateable values are estimates of the annual rent a property could reasonably be expected to generate on a date set in law, known as the Antecedent Value Date (or AVD).
Local councils use these values to calculate business rates bills. They do this by multiplying the rateable value by an agreed multiplier and then applying any rate reliefs or exemptions a property qualifies for.
Reliefs and exemptions do not affect rateable values, but they do affect how much you pay in business rates. Nurseries in Wales are eligible for Small Business Rates Relief.
The valuation method
Like most other business properties, nurseries are valued using the rental comparison method.
For properties valued using this method we collect a representative sample of real rental prices across the sector.
This information helps us get a sense of the rental market, but rent paid will not always equal a property’s rateable value.
This is because:
- the rent may be between people who are connected to each other
- the tenant may have made improvements to the property which may not be reflected in the rent they pay
- the rent may also include other services and utilities, which we would not include in our valuation
To account for this we use a measure, known as a unit of comparison. This helps us make sure we value all nurseries fairly and consistently.
Unit of comparison
As our valuations are based on rental evidence above all else, the unit of comparison we use doesn’t generally impact the rateable value. But it does help to ensure rateable values are as accurate as possible.
For the 2026 revaluation, the unit of comparison for nurseries is a price per square metre. We use all the evidence we have collected to set it. We multiply this by the size of the property to calculate its rateable value.
We also consider the individual features of each property, looking at factors like how the building is designed and used. We do this to account for variation in the sector, as nurseries occupy a wide range of different buildings such as industrial properties and converted commercial spaces.
Location
In any area, the specific location of a nursery is key in determining rental value, and valuations will naturally differ between areas.
Usually, nurseries in prime locations – for example in or near city centres, or close to major employers, like hospitals - will be able to charge higher fees, therefore attracting the highest rents. At the other end, nurseries in areas with less demand tend to charge less, with lower rental values.
Looking ahead: Revaluation 2026
The next business rates revaluation is due to come into effect on 1 April 2026. It will be based on property values as of 1 April 2024.
Changes in rateable values will be primarily driven by changes in the property market since the last revaluation was carried out, regardless of whether these go up or down.
To view your current rateable value, check the details we hold about your property and receive notifications about future valuations, register for a Business Rates Valuation Account.
[English] - [Cymraeg]
Sut Rydym yn Prisio: meithrinfeydd
Mae tua 12,500 o feithrinfeydd, sy’n cynnwys meithrinfeydd dydd, cyn-ysgolion a chyfleusterau gofal dydd eraill, ledled Cymru a Lloegr, sy’n darparu gofal, cymorth ac addysg gynnar i blant hyd at 5 oed.
Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn gyfrifol am gyfrifo eu gwerthoedd ardrethol.
Cymharu gwerth ardrethol ag ardrethi busnes
Nid yw gwerth ardrethol eiddo’r un fath â’i fil ardrethi busnes.
Mae gwerthoedd ardrethol yn amcangyfrifon rhesymol o’r rhent blynyddol y gellid disgwyl i eiddo ei gynhyrchu ar ddyddiad a osodwyd yn y gyfraith, a elwir yn Ddyddiad Prisio Rhagflaenol (neu AVD).
Mae cynghorau lleol yn defnyddio’r prisiau hyn i gyfrifo biliau ardrethi busnes. Maent yn gwneud hyn drwy luosi’r gwerth ardrethol â lluosydd y cytunwyd arno, ac yna rhoi unrhyw ryddhad ardrethi neu eithriadau y mae eiddo’n gymwys ar eu cyfer.
Nid yw rhyddhad ac eithriadau yn effeithio ar werthoedd ardrethol, ond maent yn effeithio ar faint rydych yn ei dalu mewn ardrethi busnes. Mae meithrinfeydd yng Nghymru yn gymwys ar gyfer Rhyddhad Ardrethi Busnesau Bach.
Y dull prisio
Fel y rhan fwyaf o eiddo busnes eraill, mae meithrinfeydd yn cael eu prisio gan ddefnyddio’r dull cymharu rhenti.
Ar gyfer eiddo sy’n cael eu prisio gan ddefnyddio’r dull hwn rydym yn casglu sampl cynrychioliadol o brisiau rhent gwirioneddol ar draws y sector.
Mae’r wybodaeth hon yn ein helpu i gael synnwyr o’r farchnad rentu, ond ni fydd y rhent a dalwyd bob amser yn cyfateb i werth ardrethol eiddo.
Mae hyn oherwydd:
- gall y rhent fod rhwng pobl sy’n gysylltiedig â’i gilydd
- efallai bod y tenant wedi gwneud gwelliannau i’r eiddo nad ydynt efallai’n cael eu hadlewyrchu yn y rhent y mae’n ei dalu
- gall y rhent hefyd gynnwys gwasanaethau a chyfleustodau eraill, na fyddem yn eu cynnwys yn ein prisiad
I roi cyfrif am hyn rydym yn defnyddio mesur, a elwir yn uned gymharu. Mae hyn yn ein helpu i sicrhau ein bod yn prisio pob meithrinfa yn deg ac yn gyson.
Uned o gymharu
Gan fod ein prisiadau’n seiliedig ar dystiolaeth rhent yn anad dim, nid yw’r uned gymharu a ddefnyddiwn fel arfer yn effeithio ar y gwerth ardrethol. Ond mae’n helpu i sicrhau bod gwerthoedd ardrethol mor gywir â phosibl.
Ar gyfer ailbrisiad 2026, yr uned gymharu ar gyfer meithrinfeydd yw pris fesul metr sgwâr. Rydym yn defnyddio’r holl dystiolaeth yr ydym wedi’i chasglu i’w bennu. Rydym yn lluosi hyn â maint yr eiddo i gyfrifo ei werth ardrethol.
Rydym hefyd yn ystyried nodweddion unigol pob eiddo, gan edrych ar ffactorau fel sut mae’r adeilad yn cael ei ddylunio a’i ddefnyddio. Gwnawn hyn i gyfrif am amrywiadau yn y sector, gan fod meithrinfeydd yn meddiannu ystod eang o wahanol adeiladau megis eiddo diwydiannol a mannau masnachol wedi’u trosi.
Lleoliad
Mewn unrhyw ardal, mae lleoliad penodol meithrinfa yn allweddol wrth bennu gwerth rhent, a bydd prisiadau yn naturiol yn amrywio rhwng ardaloedd.
Fel arfer, bydd meithrinfeydd mewn lleoliadau pennaf – er enghraifft yng nghanol dinasoedd neu’n agos atynt, neu’n agos at gyflogwyr mawr, fel ysbytai – yn gallu codi ffioedd uwch, gan felly ddenu’r rhent uchaf. Ar y pen arall, mae meithrinfeydd mewn ardaloedd â llai o alw yn tueddu i godi llai, gyda gwerthoedd rhent is.
Edrych ymlaen: Ailbrisiad 2026
Bydd yr ailbrisiad ardrethi busnes nesaf yn dod i rym ar 1 Ebrill 2026. Bydd yn seiliedig ar werth eiddo o 1 Ebrill 2024.
Bydd newidiadau mewn gwerthoedd ardrethol yn cael eu hysgogi’n bennaf gan newidiadau yn y farchnad eiddo ers yr ailbrisiad diwethaf, heb ystyried os yw’r rhain yn codi neu’n gostwng.
I weld eich gwerth ardrethol cyfredol, gwirio manylion sydd gennym am eich eiddo, ac i dderbyn hysbysiadau am brisiadau yn y dyfodol, cofrestrwch ar gyfer Cyfrif Prisio Ardrethi Busnes.
Leave a comment