[English] - [Cymraeg]
The Valuation Office Agency (VOA) is responsible for valuing all business properties in England and Wales, including petrol stations.
With over 7,000 stations registered in England and Wales, they play a big role in the daily lives of commuters and communities. Alongside supplying fuel, they are important hubs for a range of services including retail, ATMs, car washes, and even postal services.
Our valuation method
We value petrol stations using the rental comparison method. This means that a property's rateable value is calculated based on its rental value. Specifically - the annual rent it could reasonably be expected to generate at a certain date (this is known as the Antecedent Value Date, or AVD).
When valuing a property, the best evidence we look for is rents that have been agreed around the AVD. However, the rent paid on a petrol station may not always reflect its true market value. This is because some contracts include conditions that affect the rental price.
For example, some contracts may require the tenant to purchase petrol exclusively from a specific oil company. The oil company benefits from guaranteed fuel sales. In return, they may offer the tenant a rental price that is lower than what the petrol station would be worth on the open market.
To account for these factors, we need to look at other evidence that helps us to understand what a property is worth on the open market. The measure we use for petrol stations is Fair Maintainable Trade (FMT).
Fair Maintainable Trade (FMT)
FMT simply means the earning potential of a property – so what an efficient operator could expect to turnover.
We use the concept of ‘earning potential’ rather than actual trade, as for some types of property the level of trade could be deceptive. For example, if a pub was run by a celebrity, it would probably generate more trade than if Joe Bloggs ran it. As we value property – not business models – we need to make sure our valuations are based on what a reasonably efficient operator could earn.
However, unlike properties such as pubs, the FMT of a petrol station is usually very similar to its actual trade.
We consider trade information because it helps us to understand what a reasonable rent would be. This is because prospective tenants will be aware of the trading potential before signing a lease and will factor this into the rent they are willing to pay.
Calculating Fair Maintainable Trade (FMT)
We work out FMT by considering income from various revenue streams, including fuel sales, shop sales and car wash services.
We consider the specifics of the petrol station, like its design and location, because this will impact its revenue. For example, a modern petrol station on a busy road with a range of facilities will achieve better trade than one that is older and in an area with low traffic.
The VOA also works closely with the petrol station industry to stay up to date on trends and practices that could affect a site’s trading potential. For example, we consider the pricing policies of individual petrol stations and request trade information from operators directly.
So, petrol stations are valued by calculating the annual rent they could realistically generate on the open market. In simple terms - if a petrol station has a high earning potential and turnover, it is likely to be able to achieve a higher rent and will therefore have a higher rateable value.
Agreeing our approach with industry experts
Our approach to valuing petrol stations has been established in collaboration with industry experts, including the Petrol Retailers Association (PRA) and Fuels Industry UK.
We have recorded a webinar with the PRA, which goes into more detail about how petrol stations are valued for business rates. You can watch this on our YouTube channel: https://youtu.be/B7YBvPqyP10
We also outline our approach in full in our Rating Manual. We use recognised valuation methods approved by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
[English] - [Cymraeg]
Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (y VOA) yn gyfrifol am brisio pob eiddo busnes yng Nghymru a Lloegr, gan gynnwys gorsafoedd petrol.
Mae dros 7,000 o orsafoedd petrol wedi’u cofrestru yng Nghymru a Lloegr, felly maent yn chwarae rhan fawr ym mywydau pob dydd cymudwyr a chymunedau. Yn ogystal â chyflenwi tanwydd, mae gorsafoedd petrol yn hybiau pwysig ar gyfer ystod o wasanaethau, gan gynnwys manwerthu, peiriannau ATM, golchi ceir, a hyd yn oed gwasanaethau post.
Ein dull prisio
Rydym yn prisio gorsafoedd petrol gan ddefnyddio’r dull o gymharu rhent. Mae hyn yn golygu bod gwerth ardrethol eiddo yn cael ei gyfrifo ar sail ei werth rhent. Yn benodol, mae’n cael ei gyfrifo ar sail y rhent blynyddol y byddai’n rhesymol disgwyl i’r eiddo ei gynhyrchu ar ddyddiad penodol (yr enw ar hyn yw’r Dyddiad Prisio Rhagflaenol, neu’r AVD).
Wrth brisio eiddo, y dystiolaeth orau rydym yn chwilio amdani yw rhenti sydd wedi’u cytuno o gwmpas yr AVD. Fodd bynnag, nid yw’r rhent a delir ar orsaf betrol o reidrwydd yn adlewyrchu gwir werth marchnadol yr orsaf bob tro. Mae hyn oherwydd bod rhai contractau’n cynnwys amodau sy’n effeithio ar bris y rhent.
Er enghraifft, gallai rhai contractau ei gwneud yn ofynnol i’r tenant brynu petrol gan gwmni olew penodol yn unig. Byddai’r cwmni olew yn elwa ar werthiannau tanwydd sicr. Yn ei dro, gallai’r cwmni gynnig pris rhent i’r tenant, sy’n is na gwerth yr orsaf betrol ar y farchnad agored.
Fel bod y ffactorau hyn yn cael eu hystyried, mae angen i ni edrych ar dystiolaeth arall sy’n ein helpu i ddeall gwerth eiddo ar y farchnad agored. Ar gyfer gorsafoedd petrol, rydym yn defnyddio’r mesur Masnach Gynaliadwy Deg (FMT).
Masnach Gynaliadwy Deg (FMT)
Yn ei hanfod, ystyr Masnach Gynaliadwy Deg yw potensial yr eiddo o ran cynhyrchu enillion – hynny yw, y trosiant y gellir ei ddisgwyl gan weithredwr effeithlon.
Rydym yn defnyddio’r syniad o ‘botensial yr eiddo o ran cynhyrchu enillion’ yn hytrach na masnach wirioneddol, gan y gallai lefel y fasnach fod yn gamarweiniol yn achos rhai mathau o eiddo. Er enghraifft, pe bai person enwog yn rhedeg tafarn, mae’n debygol y byddai’r dafarn yn denu mwy o fasnach nag y byddai pe bai’n cael ei rhedeg gan Joe Bloggs. Gan ein bod ni’n prisio eiddo – nid modelau busnes – mae angen i ni wneud yn siŵr bod ein prisiadau’n seiliedig ar yr hyn y gallai gweithredwr sy’n rhesymol effeithlon ei ennill.
Fodd bynnag, yn wahanol i eiddo megis tafarndai, mae’r Fasnach Gynaliadwy Deg ar gyfer gorsaf betrol fel arfer yn debyg iawn i’w masnach wirioneddol.
Rydym yn ystyried gwybodaeth am fasnach oherwydd ei bod yn ein helpu i ddeall beth fyddai rhent rhesymol. Mae hyn oherwydd y bydd darpar denantiaid yn ymwybodol o’r potensial masnachu cyn llofnodi prydles, a bydd hwn yn ffactor wrth iddynt ystyried y rhent maent yn fodlon ei dalu.
Cyfrifo Masnach Gynaliadwy Deg (FMT)
Rydym yn cyfrifo Masnach Gynaliadwy Deg drwy ystyried incwm o ffrydiau refeniw amrywiol, gan gynnwys gwerthiannau tanwydd, gwerthiannau gan siopau, a gwasanaethau golchi ceir.
Rydym yn ystyried manylion penodol yr orsaf betrol, megis ei dyluniad a’i lleoliad, oherwydd y bydd pethau o’r fath yn effeithio ar ei refeniw. Er enghraifft, bydd gorsaf betrol fodern ar ffordd brysur gydag ystod o gyfleusterau yn cyflawni masnach well na gorsaf sy’n hŷn ac sydd mewn ardal gyda lefelau isel o draffig.
Mae’r VOA hefyd yn gweithio’n agos gyda’r diwydiant gorsafoedd petrol, er mwyn cadw llygad ar y tueddiadau a’r arferion diweddaraf a allai effeithio ar botensial masnachu safle. Er enghraifft, rydym yn ystyried y polisïau prisio sydd gan orsafoedd petrol unigol, ac rydym yn gofyn am wybodaeth am fasnach oddi wrth weithredwyr yn uniongyrchol.
Felly, mae gorsafoedd petrol yn cael eu prisio drwy gyfrifo’r rhent blynyddol y byddai’n realistig iddynt ei gynhyrchu ar y farchnad agored. Yn syml, os oes gan orsaf betrol drosiant uchel a photensial uchel o ran cynhyrchu enillion, mae’n debygol y bydd yn gallu cyflawni rhent uwch, ac felly bydd ganddi werth ardrethol uwch.
Cytuno ar ein dull o weithredu ag arbenigwyr yn y diwydiant
Mae ein dull o brisio gorsafoedd petrol wedi’i sefydlu ar y cyd ag arbenigwyr yn y diwydiant, gan gynnwys y Gymdeithas Manwerthwyr Petrol a Diwydiant Tanwydd y DU.
Mae rhagor o fanylion am ein dull o brisio gorsafoedd petrol yn ein Llawlyfr Ardrethu. Rydym yn defnyddio dulliau prisio cydnabyddedig sydd wedi’u cymeradwyo gan Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS).
We welcome your comments about this blog below but cannot discuss individual cases. Please do not share any personal information. We will not be able to publish any comments that include personal details.
Please direct all queries about individual cases to our contact form.
Leave a comment